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Si una persona física o jurídica tiene en mente adquirir una propiedad en las playas de Costa Rica, ya sea para construir una vivienda, hotel, complejo turístico o negocio, debe informarse primero sobre los requisitos para obtener el terreno en zona marítimo terrestre en concesión, es decir, la persona no adquiere la propiedad sobre el terreno, sino que obtiene un permiso para el uso, disfrute y explotación del mismo, respetando siempre los parámetros establecidos por el Plan Regulador local.
Al tratar este tema entra en juego la Ley 6043 Sobre la Zona Marítimo Terrestre (Diario Oficial La Gaceta; 16 de marzo de 1977), encargada de regular la inscripción y uso de las propiedades frente al mar costarricense.
La Ley 6043 establece en su Artículo 9 que la “zona marítimo terrestre es la franja de doscientos metros de ancho a todo lo largo de los litorales Atlántico y Pacífico de la República, cualquiera que sea su naturaleza, medidos horizontalmente a partir de la línea de la pleamar ordinaria y los terrenos y rocas que deje el mar en descubierto en la marea baja”.
Forma en que se dividen las zonas marítimo terrestres:
- Públicas: faja de 50 metros de ancho a contar de la pleamar ordinaria, y las áreas que quedan al descubierto durante la marea baja (acá se incluyen islotes, peñascos, manglares y esteros del territorio nacional). La ocupación de las zonas públicas queda totalmente prohibida.
- Restringidas: constituidas por la franja de los 150 metros restantes, porque recordemos que las zonas marítimo terrestres abarcan 200 metros a lo largo de los litorales. Las zonas restringidas pueden darse en concesión por períodos que van desde los cinco hasta los 20 años y existe la posibilidad de renovarlas al vencer.
¿Quiénes se encargan de cuidar las zonas públicas que se dan en concesión?
La labor de estudiar los proyectos, entregar las concesiones, administrarlas, velar por su correcto uso y el de sus recursos naturales, y cobrar una cuota (canon) por el contrato de arrendamiento, estará a cargo de las municipalidades correspondientes, sin embargo, será el Instituto Costarricense de Turismo (ICT) quien le dé el visto bueno final a la concesión en zonas públicas.
El ICT es el encargado, a su vez, de declarar áreas turísticas o no turísticas en la zona marítimo terrestre. En este punto es importante aclarar que sólo las personas físicas o jurídicas costarricenses podrán desarrollar proyectos turísticos en los espacios marítimo terrestres, así como aquellas empresas extranjeras de carácter turístico cuyo 50 por ciento de capital pertenezca a ciudadanos de Costa Rica.
Restricciones a la hora de aprobar una concesión para de un terreno en zona marítimo terrestre
El artículo 47 de la Ley Sobre la Zona Marítimo Terrestre establece, en general, cuáles son las personas o sociedades a las cuales no se les otorgarán concesiones:
- Extranjeros que no hayan residido en el país por lo menos durante cinco años
- Sociedades anónimas con acciones al portador
- Sociedades o entidades domiciliadas en el exterior
- Entidades constituidas en el país por extranjeros
- Entidades cuyas acciones, cuotas o capital, correspondan en más de cincuenta por ciento a extranjeros.
Tramitar una concesión para un terreno en zona marítimo terrestre requiere de la labor de expertos en materia legal
Antes de aplicar a una concesión en zona marítimo terrestre, será vital una investigación rigurosa del terreno de su interés y revisar, exhaustivamente, todos los parámetros, requisitos y demás detalles que se incluyen en la Ley 6043.
Además, todas las municipalidades de Costa Rica manejan un plan regulador distinto, por lo que los trámites para solicitar la concesión pueden variar.
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