A partir del pasado 04 de enero, entró en vigor la nueva Guía de Calificación Registral que emitió el Registro Inmobiliario, el cual contiene los nuevos lineamientos del Registro Nacional en cuanto a Poderes que se otorguen para transacciones inmobiliarias. Dentro de los principales cambios y al cuales hay que ponerle mayor atención, se encuentra todo lo relacionado a las comparecencias que en los actos y contratos se realizan a través de representantes, es decir mediante el otorgamiento de poderes. De hecho, en la nueva Guía, existe todo un apartado sobre este punto.

A continuación, detallamos tres temas específicos trascendentales sobre el asunto de las comparecencias que vienen incluidos en la nueva Guía:

1. Comparecientes que actúan a través de poderes especiales: La nueva Guía de Calificación indica que el Notario deberá específicamente brindar las referencias completas del poder especial, mismo que deberá ser redactado en escritura pública. El Notario deberá indicar, como mínimo, el número de escritura, la hora y fecha de otorgamiento.

Dentro de este punto es importante aclarar que, de ahora en adelante, el Registro no aceptará que los poderes especiales de los cuales deben dar fe los Notarios sean otorgados a través de Asambleas de Socios o Accionistas. Es por esta razón que no se admitirá la dación de fe con vista en la protocolización de actas de asambleas.

2. La donación de bienes por parte de personas jurídicas: Según lo establecido en el artículo 1408 del Código Civil, para donar un bien en nombre de un tercero, es necesario contar con un poder especialísimo. En el caso de las personas jurídicas, la donación deberá realizarse por medio de una autorización otorgada por su órgano superior, según el tipo de sociedad. Si hablamos de sociedades mercantiles, la autorización para concretar la donación debe ser efectuada a través de un acuerdo tomado en una asamblea general extraordinaria de socios o cuotistas. A quien autorice la Asamblea para ese acto, deberá contar con algún tipo de representación, ya sea apoderado general, generalísimo o apoderado especial cuyo mandato haya sido otorgado en escritura pública.

3. Los poderes especiales otorgados en el extranjero: Este tipo de poderes únicamente podrán ser otorgados:
a. Ante funcionarios diplomáticos o consulares de la República de Costa Rica.
b. Ante un Notario Público costarricense que se encuentre en el extranjero.

Solamente existe una excepción a esta norma, que es que los poderes especiales podrán ser otorgados en el extranjero ante un Notario extranjero, siempre y cuando el país donde se otorga el poder haya firmado o sea parte de la Convención Interamericana sobre el Régimen Legal de Poderes para ser Utilizados en el Extranjero. De igual forma, este poder otorgado ante Notario extranjero deberá constar en escritura pública.

Si usted requiere mayor información acerca de los nuevos lineamientos del Registro Nacional en cuanto a Poderes que se otorguen para transacciones inmobiliarias, ERP Lawyers pone a su disposición su equipo legal. No dude en contactarnos!