Como hemos comentado en artículos anteriores, en nuestra legislación se contemplan varios tipos de la hipoteca (común, legal y cédulas hipotecarias). Este artículo en particular se referirá a las hipotecas legales derivadas de obligaciones condominales, ya que nos parece fundamental que estén enterados de la importancia de mantenerse al día con el pago de cuotas y sus consecuencias.

La hipoteca legal es aquella que surge no de un contrato entre un deudor y su acreedor, sino de la Ley. La hipoteca legal surge así, de la urgencia o la necesidad de amparar mediante la Ley, algunas obligaciones y derechos considerados como vitales.

Actualmente, se reconocen algunas hipotecas legales como las que provienen de deudas por impuestos municipales, territoriales, de servicios de agua y las derivadas de cuotas condominales. Estas hipotecas también son llamadas ocultas, pues normalmente no aparecen en los Registros Públicos, sin embargo, una vez constituidas e inscritas, surten los mismos efectos que las hipotecas comunes, sin que se necesite la intervención directa y expresa del deudor.

Las características de la hipoteca legal son las siguientes:

– Origen legal, puesto que han sido previstas y autorizadas por el legislador.
– Excepcionalidad, ya que implican una derogación del derecho común con vista en razones determinadas, fundadas en motivos de utilidad pública.
– Accesoriedad. El privilegio es accesorio al crédito respectivo.
– Indivisibilidad, puesto que el privilegio subsiste independientemente del fraccionamiento del crédito o de la cosa.
– Privilegio. En caso de que existan gravámenes anteriores, la hipoteca legal sustituirá a una de primer grado para efectos de remate.

La Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, regula especialmente dicha figura en su artículo 20:

“Artículo 20.-La finca filial quedará afecta, como garantía, en forma preferente y desde su origen, por el incumplimiento de las obligaciones pecuniarias que el propietario llegue a tener con el condominio.

Las cuotas correspondientes a los gastos comunes adeudadas por los propietarios, así como las multas y los intereses que generen, constituirán un gravamen hipotecario sobre la finca filial, solo precedido por el gravamen referente al impuesto sobre bienes inmuebles. Un contador público autorizado expedirá la certificación de las sumas que los propietarios adeuden por estos conceptos; esta certificación constituirá título ejecutivo hipotecario. (Así reformado por el artículo 1 de la Ley N° 8278 de 2 de mayo del 2002)”. Lo subrayado y en negrita no forma parte del original.

Como bien lo indica el artículo transcrito, las deudas que provengan por cuotas condominales atrasadas, multas impuestas y los intereses que se generen constituirán hipoteca legal en el momento en que un Contador Público Autorizado expida una certificación haciendo constar la existencia de dichas deudas. Este CPA constituirá un título ejecutivo, por lo que quedará el Administrador debidamente facultado a presentar el proceso Ejecutivo Hipotecario en contra el condómino deudor.

Los rubros dejados de pagar deben de haber sido previamente aprobados por medio de Asamblea de Condóminos, no es una simple ocurrencia de fijar montos por lo que al momento de adquirir un Condominio es fundamental revisar: a) Que no mantenga deudas; b) El Reglamento vigente para efectos de conocer las obligaciones mensuales.

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