De conformidad con lo establecido en la Ley No. 7509 “Ley de Impuestos sobre Bienes Inmuebles”, se establece que los propietarios de bienes inmuebles están en la obligación tributaria de declarar el valor de sus propiedades a la Municipalidad.

Los impuestos se calcula sobre el valor de los terrenos y construcciones (en este caso el valor declarado en caso de ser aceptado por la Municipalidad será tomado como base de cálculo del impuesto), según conste en la municipalidad respectiva al día primero de enero del año en que se va a cobrar el tributo, por esta razón es que todo inmueble debe tener un valor registrado.

Existen varias formas de establecer el valor de un inmueble. La regla general es que como se indicó anteriormente, los propietarios declaren el valor de sus bienes a la municipalidad donde se ubica cada uno de ellos y actualizar su declaración cada cinco años.

El valor de los bienes puede modificarse en forma automática cuando se realiza una venta del inmueble por una suma mayor a la que tenía registrada la municipalidad. Lo mismo sucede si se constituye un gravamen hipotecario (ya sea hipoteca común o cédulas hipotecarias) por un valor mayor al registrado; o si se fracciona el terreno o se realizan construcciones o mejoras que representen un valor igual o superior al 20% del valor registrado.

Las municipalidades tienen la potestad de sancionar al contribuyente que no presente en tiempo las declaraciones de valor sobre sus inmuebles. La multa consiste en un monto igual a la diferencia dejada de pagar; es decir, la suma de los impuestos que no se pagaron precisamente por la omisión de actualizar el valor del bien.

Eso significa que si el contribuyente se atrasa o simplemente no declara el valor de su propiedad con la periodicidad que la ley señala, los impuestos que deje de pagar por ello al final se convertirán en una multa.

Para tal efecto, la municipalidad respectiva está facultada para realizar de oficio la valoración de los bienes inmuebles cuyo valor no declararon o no actualizaron sus propietarios. Esto como un mecanismo para que puedan recuperar la totalidad de los tributos no pagados.

En cuanto a la declaración de bienes inmuebles

La declaración de bienes inmuebles es la determinación y actualización del valor de la propiedad, mediante la cual se consideran las características del terreno y de la(s) construcción(es) que comprendan el inmueble.

Es deber del contribuyente el presentar su declaración al menos una vez cada 5 años mediante el formulario de Declaración de Impuestos sobre Bienes Inmuebles dispuesto por las Municipalidades para tales efectos.

Deben de declarar todas aquellas personas físicas o jurídicas dueña de propiedades inscritas o no ante el Registro Nacional, en caso de que se omita la obligación de presentar la declaración, la Municipalidad estará facultada para efectuar de oficio la valoración del (os) bien(es) inmueble(s) sin declarar.

El impuesto se calcula sobre el valor total del inmueble (terreno más construcción) al cual se le debe de aplicar una tarifa de 0.25, dando como resultado el monto del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, y que corresponde a cancelar la suma de ¢2.500,00 por cada millón del valor del inmueble.

El impuesto se determina en forma anual, teniendo la facilidad de cancelarlo en su totalidad en forma adelantada, o por cuotas trimestrales, bajo el entendido que cada trimestre vencido genera los recargos por intereses correspondientes.

Si no se cancela a tiempo el Impuesto sobre Bienes Inmuebles se expone a que la deuda se traslade a Cobro Judicial, lo cual le acarrearía otros cargos por costas y honorarios de abogados, así como que se imponga gravamen por hipoteca legal preferente sobre la propiedad y un eventual remate de la propiedad.

Exoneración

Para el 2019, se estableció en la suma de ¢446.200,00 el salario base del Oficinista 1 según la referencia de puestos del Poder Judicial, el cual sirve de parámetro para la determinación del valor que cada año le permite a las personas físicas que tienen solamente un inmueble inscrito a su nombre en el Registro Inmobiliario, gestionar ante las Municipalidades respectivas la exoneración del impuesto territorial que les corresponde pagar.

Así indica el artículo 4 de dicha norma:

“Artículo 4.- Inmuebles no afectos al impuesto

No están afectos a este impuesto: (…)    e) Los inmuebles que constituyan bien único de los sujetos pasivos (personas físicas) y tengan un valor máximo equivalente a cuarenta y cinco salarios base; no obstante, el impuesto deberá pagarse sobre el exceso de esa suma (…)”

Por consiguiente, si se multiplica cuarenta y cinco por el salario base establecido para este 2019 (¢446.200,00) constatamos que no tendrán que pagar impuesto a la propiedad sobre bienes inmuebles, las personas con único bien inscrito con un valor fiscal inferior a ¢20.079.000,00 (veinte millones setenta y nueve mil colones)

Asimismo, aquellos bienes que, no obstante, constituyan bien único pero su valor exceda del monto indicado, deberán, pagar el impuesto correspondiente pero calculado sobre el exceso de la suma indicada.

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