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Sin lugar a duda, la compra de una propiedad o un bien inmueble, sea cual sea el motivo, representa una de las decisiones más importantes que toma cualquier persona, desde un punto de vista financiero, personal y familiar.
Para efectos de evitar una mala inversión o una situación legal, y garantizarse que la compra de una propiedad que se vaya a adquirir cumpla con el fin para el cual se quiere y no tenga contingencias, es fundamental llevar a cabo el denominado Proceso de Debida Diligencia o “Due Diligence”.
Esto es, en términos generales, el proceso de investigación sobre el inmueble, para efectos de descubrir posibles riesgos ocultos que puedan perjudicar los intereses del comprador.
En ese sentido, a continuación procederemos a enunciar los principales aspectos que se deben de considerar al momento de llevar a cabo el proceso de debida diligencia
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Revisión de: |
Motivo |
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Título de Propiedad |
Es fundamental ya que determinará si la persona que vende está debidamente legitimada. |
| Historial de Traspasos de Propiedad | Es de suma importancia ya que nos ayudará a detectar cualquier irregularidad en traspasos anteriores que pudiese afectar la tenencia pacífica del inmueble. |
| Revisión de anotaciones | Es fundamental para determinar cuáles son las afectaciones a la propiedad. |
| Revisión de gravámenes | No necesariamente tenemos que descartar la compra de una propiedad cuando presente gravámenes. El estudio de estos nos indicará si el asunto se puede resolver o no. |
| Revisión de plano catastrado | Nos confirmará la medida de la finca. Cuando el plano es muy antiguo se recomienda contratar un perito que haga un levantamiento para que confirme las medidas. Igualmente, se puede solicitar una Certificación de “Zona Catastrada”, emitida por el Registro de Bienes Inmuebles del Registro Nacional. |
| Certificación de Impuestos Municipales | La propiedad responde por las deudas municipales, por lo que se deben de mantener en todo momento al día, aparte de las actualizaciones de valor |
| Certificación de Uso de Suelo | Si no hay construcciones, nos indicará si dicho inmueble puede cumplir el propósito para el cual se pretende adquirir. Por ejemplo: i) que se pueda construir un condominio, ii) que se pueda establecer un negocio, iii) que se puedan construir equis cantidad de pisos, entre otros. |
| Listado de Utilidades y comprobantes de pagos | Es importante confirmar que la propiedad se recibe siempre sin deudas, o que se tenga conocimiento de estas y que se acepten en la compraventa,. |
| Inventario de Pozos | Cuando existan pozos será importante confirmar que los permisos se encuentren al día. |
| Visita a la Propiedad | Una visita a la propiedad siempre será elemental. De la misma pueden surgir o descartarse cualquier cantidad de inquietudes. |
| Revisión de Plan Regulador | Mismo motivo que la Certificación de Uso de Suelo |
| Identificación de posibles contingencias ambientales | Es importante verificar que la propiedad no se encuentre afectada por temas ambientales que impidan o limiten su explotación. |
| Confirmación de que la propiedad no se encuentre afectada por leyes especiales | Dentro de esto se verifica que la propiedad no se encuentre afectada por leyes especiales que impidan o limiten su propósito. |
Es importante aclarar que cada caso tiene sus particularidades, por lo que esta lista no es definitiva. Al momento de redactar el Contrato de Promesa de Compraventa es importante detallar qué documentos deberán de ser proveídos por el Vendedor Promisorio, para efectos de llevar a cabo el estudio.
Una vez que se cuente con toda la información, se procede con la elaboración de un reporte formal y sustentado, por medio del cual se recomendará o no la formalización de la compraventa.
En ERP Lawyers le recomendaremos siempre llevar a cabo el proceso para efectos de garantizar la inversión, o al menos asumir los riesgos de una manera informada. En ninguna circunstancia se aconseja proceder con el negocio de la compra de una propiedad sin dicha debida diligencia.
ERP Lawyers & Associates cuenta con un equipo especialista en bienes raíces. Contáctenos y reciba asesoría legal personalizada.
