La hipoteca es una de las instituciones más antiguas conocidas dentro del Derecho Civil y Comercial; siempre se ha utilizado para establecer un derecho real de garantía sobre un bien inmueble, con la finalidad de no hacer ilusorio el pago de una obligación, y que, en caso de incumplimiento, el Acreedor pueda rematar el bien hipotecado y así hacerse con el pago de su crédito, y según sea el caso existe una diferencia entre hipoteca común e hipoteca legal.

La doctrina cataloga la hipoteca común como un derecho real accesorio que grava los bienes inmuebles, para la garantía del cumplimiento de una obligación; es decir, el pago de una deuda. Además, es un contrato en virtud del cual una persona, denominada deudor, grava una propiedad inmueble a favor de otro, denominado Acreedor, para que, en caso no poder o no querer cumplir el deudor con la obligación asegurada, se pueda hacer el pago del monto principal, más intereses y gastos relacionados al proceso judicial de cobro judicial.

Algunas características de la hipoteca común son:
– Es un derecho real ya que es una garantía real sobre un bien inmueble.
– Se considera accesoria porque depende de una obligación principal a la cual le sirve de garantía.
– Es indivisible porque la hipoteca pesa sobre todas las partes que se encuentra constituido el inmueble.
– Es un derecho de persecución ya que el acreedor tiene el derecho a perseguir los bienes que se encuentran hipotecados.
– Tiene derecho de preferencia ya que se protege el privilegio que goza el Acreedor, para cuando se lleve a cabo la venta judicial del bien hipotecado.

Ahora bien, a diferencia de la hipoteca común, se puede decir que la hipoteca legal es aquella que surge no de un contrato entre un Deudor y Acreedor, sino de la Ley. Es el Estado y/o un Condominio, haciendo uso de sus potestades de imperio para garantizar el adecuado financiamiento y prestación de los servicios, lo que ha creado esta figura privilegiada sobre cualquier otra que surja por contratos de terceros. La hipoteca legal surge así, de la urgencia o la necesidad de amparar mediante la Ley, algunas obligaciones y derechos considerados como vitales para la administración.

Actualmente, se reconocen algunas hipotecas legales como las que provienen de deudas por impuestos municipales, territoriales y de servicios de agua. Estas hipotecas también son llamadas ocultas, pues normalmente no aparecen anotadas en el Registro de Bienes Inmuebles del Registro Nacional; sin embargo, una vez ejercido el derecho y se inscriba, surten los mismos efectos que las hipotecas comunes, sin que se necesite la intervención directa y expresa del Deudor.

Las características de la hipoteca legal son las siguientes:
– Origen legal, puesto que han sido previstas y autorizadas por la legislación costarricense.
– Excepcionalidad, ya que implican una derogación del derecho común con vista en razones determinadas, fundadas en motivos de utilidad pública.
– Accesoriedad. El privilegio es accesorio al crédito respectivo.
– Indivisibilidad, puesto que el privilegio subsiste independientemente del fraccionamiento del crédito o de la cosa.
– Privilegio. En caso de que existan gravámenes anteriores, la hipoteca legal sustituirá a una de primer grado para efectos de remate.

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