El Plenario Legislativo aprobó en segundo debate el proyecto de ley 22.086 para reformar el artículo 27 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio (7.933), entre los aspectos más importantes se encuentran:

– Votación para Aprobación de Acuerdos:

1 – Acuerdos Unánimes:

a) Modificar el destino general del condominio.
b) Renunciar al régimen de propiedad en condominio.
c) Gravar o enajenar el condominio en su totalidad.

2- Acuerdos por Dos Terceras Partes:

a) Variar el destino especial de una finca filial.
b) Construir nuevos pisos o sótanos, excavar o autorizar a alguno de los propietarios para que efectúe estos trabajos.
c) Adquirir nuevos bienes comunes, variar el destino de los existentes o disponer en cualquier forma el modo en que pueden aprovecharse, excepto si implica la reducción o eliminación de áreas verdes o parques, que requerirá acuerdo unánime.
d) Autorizar el arrendamiento de cosas comunes.
e) Aprobar la reconstrucción parcial o total del condominio.
f) Variar el área proporcional de las filiales, en relación con el área total del condominio o el área de los bienes comunes.
g) Variar las cláusulas de la escritura constitutiva o del reglamento de condominio y administración.

3- Otros Acuerdos:

Cualquier otro acuerdo o determinación será aprobado por los votos de los propietarios que representen la mayoría del valor del condominio.

– Principales Cambios al Artículo 27 vigente:

Como cambios principales enumeramos los siguientes:

a) Para variar el área proporcional de las filiales, y las cláusulas de la escritura constitutiva o del reglamento de condominio y administración, solamente se requerirá ahora 2/3 de los votos y no el 100% como está establecido actualmente.
b) Cuando se adquiere bienes comunes que implica la reducción o eliminación de áreas verdes o parques, que requerirá acuerdo unánime. En la Ley actual esto no está regulado.

– Nuestros Comentarios

En Costa Rica el desarrollo de proyectos inmobiliarios ejecutados bajo la figura de Propiedad en Condominio, tanto de carácter residencial como comercial y mixto, es sumamente común. Cada día podemos apreciar el levantamiento de nuevos proyectos, lo cual nos da una indicación de que el sector se mantiene o va creciendo.

La Ley actual ha contribuido de cierta manera que los Condominios constituidos hace ya muchos años, no hayan podido adaptarse reglamentariamente a las necesidades de la actualidad, van quedando obsoletos, lo cual repercute también en temas del valor de la propiedad. Actualmente, es sumamente difícil reformar un Condominio por cuanto se requiere la unanimidad de los votos, creándose una barrera muy complicada de pasar.

Desde nuestro punto de vista, ciertamente esto puede ser un tanto injusto, ya que aunque una reforma pueda significar una mejora que impactará positivamente a todos los propietarios, con solo uno que se oponga se pierde la oportunidad del beneficio, afectando el bien común.

En temas reglamentarios consideramos de igual manera que la reducción en el porcentaje de votos requeridos para su modificación ayudará de gran manera a que los estatutos se encuentren siempre vigentes según las circunstancias del momento, ya que será más fácil modificarlos para efectos de adaptarlos siempre en pro del bien común.

Es una reforma que luce simple, pero consideramos definitivamente que tendrá un impacto positivo

Actualmente, el proyecto debe ser enviado al Poder Ejecutivo para la firma por parte del Presidente de la República, para que posteriormente sea publicado como Ley de la República. Según el ambiente creado alrededor del mismo, no creemos en que exista posibilidad de ser vetado. En ERP Lawyers contamos con un equipo multidisciplinario, que podremos asesorarlo en cualquiera de sus necesidades. Contáctenos al correo: info@erplawyers.com